Pourquoi les banques de prêts hypothécaires facilitent le gel des remboursements ?

© Stocklib / masterwilu
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Face à la crise économique engendrée par le corona, la banque d’Israël a d’abord enjoint les banques hypothécaires à permettre aux clients qui en feraient la demande à geler pour trois mois tout remboursement du prêt (capital et intérêt) pour une durée de trois mois.

Puis, du fait du prolongement de la crise, cette mesure fut rallongée jusqu’à la fin 2020, voir pour certains clients jusqu’à la fin du premier trimestre 2021. Tout cela, sans payement d’agios habituellement prélevés pour cette opération.

On estime qu’un quart des prêts fut touché par ces mesures. Une fois n’est pas coutume, certaines banques hypothécaires ont proposé aux clients qui le souhaiteraient, un gel pour deux ans du remboursement du capital. De plus, les banques proposent ce service de façon digitale et automatique.

On peut s’interroger sur cette apparente générosité, surtout en sachant que la banque d’ Israël a obligé les banques à augmenter les provisions pour pertes perdues. De plus, la valeur boursière des sociétés spécialisées dans l’investissement dans le logement locatif a baissé de près de 40% depuis la crise du corona.

Le roi est nu : Bien que l’hypothèque du bien immobilier soit le garant juridique du remboursement du prêt de longue durée, en fait les banques n’ont aucune intention de s’en servir en cas de non payement. En effet, la crise de sub prime aux usa a montré que cela  conduisait à l’effondrement du marché immobilier.  Or, une  forte baisse de la valeur de l’hypothèque serait dangereuse pour tous les prêts accordés et freinerait la croissance de  l’octroi ces prêts qui est revenu au niveau de l’avant corona, six milliards de shekalim par mois. De plus, les banques ne veulent pas devenir des » marchands de biens ».

Le coût pour le client :

Le renoncement par la banque de prélever les agios habituels pour gel temporaire du remboursement constitue une minuscule somme. En fait, la banque d’Israël a enjoint les banques de considérer ce gel, comme un prêt, dont le remboursement se fera sans ajouter de mensualités prévues lors du contrat.

Ainsi, lorsque le client recommencera à payer les sommes dues, il devra ajouter chaque mois la somme gelée y compris les intérêts de ce nouvel emprunt. Par exemple, un emprunteur qui doit payer encore dix ans, aura à payer 30 à 50% d’intérêts sur la somme gelée.

En effet, les taux pratiqués actuellement sont de 3 à 5% par an  suivant le mode d’emprunt choisi. De plus, l’emprunteur doit savoir que même si la banque d’Israël s’est engagé à ce que sa demande de gel ne soit pas communiqué à la société qui est chargé de noter chaque israélien, la banque commerciale qui est liée à la banque hypothécaire pourra obtenir ce renseignement et lui imposer des taux d’intérêts plus fort pour le crédit qu’elle lui octroie.

Enfin, l’emprunteur aurait pu trouver des sources de financement qui lui seraient plus appropriés (par exemple, auprès de sa caisse de retraite, ce qui lui éviterait une dépense, lors du remboursement) et peut-être moins onéreux.

Le bénéfice pour la banque :

En dehors du bénéfice comptable décrit dans l’introduction qui évite le besoin de reconnaitre des impayés, on estime que malgré la concurrence, il y a un écart de 2-3 % entre le coût du financement pour la banque hypothécaire et le taux demandé au client. Les banques hypothécaires ont ainsi pu augmenter les sommes prêtées sans frais publicitaire ou démarchage.

Les conséquences macroéconomiques :

Il est probable que beaucoup de ménages frappés par la crise économique due au corona, n’auraient pas obtenu auprès des banques commerciales ou autres sociétés de crédit les sources de financement nécessaires à cette situation. On estime que le remboursement d’un emprunt hypothécaire correspond à au moins 25% des ressources nettes de l’emprunteur.

La presse financière a fait écho que même des clients qui n’auraient pas été mis en difficulté pour rembourser l’emprunt ont fait une demande de gel. En fait, beaucoup de ménages ont profité d’une source de financement pratique et de longue durée pour pouvoir consommer plus. Il est probable que par exemple la demande interne du tourisme en Israël durant ces vacances notamment à Eilat n’est pas étrangère à ce mécanisme.

Conclusion :

Bien des économistes ont exprimé leur inquiétude sur la situation financière où l’on risque de se trouver à la fin du moratoire décris ici. En fait, pour éviter la crise financière de l’immobilier, les banques hypothécaires ont transformé des emprunts à court terme par du long terme. Les banques ont aussi  annoncé qu’à la fin du moratoire actuel, ils étudieront chaque dossier pour lui donner une solution qui ne sera pas l’expulsion du propriétaire qui provoquerait une crise sociale.

Nous pensons que ce sera le scénario le plus probable, ce qui permettra surtout aux prix de l’immobilier de ne pas chuter, ce qui est l’intérêt des propriétaires, des banques hypothécaires, de la banque d’Israel et du gouvernement. Quant aux couples en difficulté, dont l’acquisition d’une maison reste un rêve, nous estimons qu’ils devront encore prendre longtemps  leur mal en patience.

à propos de l'auteur
Docteur Daniel Gugenheim a enseigné en France dans les grandes écoles de commerce comme HEC et l'ISG. Ayant effectué son alya en 1986, il enseigne à l'université Bar Ilan et fut économiste près de 30 ans à la Reshut Nyarot Erekh (Autorité des Marchés Financiers). Il a publié de nombreux articles en économie et finance en Europe et en Israël. Il est conseiller financier à Qualita où il donne une chronique hebdomadaire à la radio. Il est chroniqueur également à radio Judaica Bruxelles et est intervenant sur la chaine de télévision i24.
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