Vous résidez en Israël mais vous détenez un ou des biens immobiliers en France.

La flambée des prix de ces dix dernières années incite nombre d’entre nous à vouloir vendre ces biens. Sur le plan économique, cette opération peut certainement s’avérer très intéressante. Mais qu’en est-il sur le plan fiscal ?

L’article 28 de la loi de Finances pour 2014 est venu modifier les règles en la matière, ce qui nous donne l’occasion de faire un point sur ce sujet.

Principe d’imposition des plus-values immobilières dégagées par un résident fiscal Israélien

Les plus-values immobilières réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques domiciliées fiscalement en Israël sont imposables en France conformément aux dispositions de la convention fiscale signée entre la France et Israël.

Du côté français

Le taux d’imposition est en principe de 33,33 %, auquel s’ajoutent une taxation de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux et une taxation exceptionnelle de 2 à 6 % pour les plus-values nettes taxables qui excèdent 50 000 euros.

Ainsi, le taux de taxation de la plus-value peut s’élever à 54,83% !!

Toutefois, le taux de 33,33 % peut être ramené à 19 % dans la mesure où les ressortissants israéliens peuvent invoquer la clause de non-discrimination contenue dans la convention fiscale franco-israélienne.

Attention : c’est à vous d’invoquer cette clause, l’administration fiscale ne l’appliquera pas d’elle-même et vous taxera à 33,33 % si vous ne signalez pas que vous bénéficiez de cette disposition.

Mais tout comme les résidents fiscaux français, vous bénéficiez de certains avantages dans le calcul de cette plus-value qui peuvent faire baisser la note, voire l’annuler.

– Prix d’acquisition majoré : Rappelons que la plus-value est égale à la soustraction suivante : prix de vente – prix d’acquisition (prix d’achat du bien).

Or, ce prix d’acquisition est augmenté d’un forfait, appelé frais d’acquisition, de 7,5 % lorsque le bien a été acquis à titre onéreux (frais réels en cas d’acquisition à titre gratuit).

De plus, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, ce prix d’acquisition est encore majoré de 15 %. Au total, votre prix d’acquisition peut être augmenté de 22,5 %, ce qui est loin d’être négligeable.

– Abattement pour durée de détention en cas de cession d’un immeuble bâti : l’idée qui gouverne cet abattement est que plus vous conservez le bien longtemps, plus votre plus-value sera diminuée.

Ainsi, vous serez totalement exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans (et donc de la taxation exceptionnelle de 2 à 6% le cas échéant) et des 15,5% de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

. 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème

. 4 % au terme de la 22ème année de détention.

Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
. 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
. 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
. 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème

Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

Du côté israélien

Même si la convention indique que c’est la France qui impose quand un résident israélien vend un bien situé en France, elle n’interdit toutefois pas à Israël d’imposer également en échange de l’octroi pour le contribuable d’un crédit d’impôt.

Il conviendra de vérifier, au moment où vous vendez, si le droit interne israélien impose ou pas. Ce point pouvant changer au gré des lois de finances, comme en France.

Si le droit interne israélien impose la plus-value réalisée en France, la double imposition est évitée par l’octroi d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt payé en France sans pouvoir excéder l’impôt israélien correspondant à ce revenu.

Ainsi, vous n’aurez donc jamais de double imposition. Au pire, vous aurez à faire une déclaration dans chacun des pays mais, c’est bien en définitive en France que vous paierez votre impôt puisqu’Israël vous accordera un crédit d’impôt qui annulera l’imposition (à considérer bien sûr que l’impôt israélien soit inférieur ou égal à celui payé en France).

Notons que les revenus, dont les plus-values, perçus en dehors d’Israël par les Olim Hadashim sont exonérés d’impôt sur le revenu en Israël sur une période de dix années fiscales.

Principe d’exonération de la plus-value immobilière dégagée par un résident fiscal Israélien :

Nous avons vu que c’est la France qui impose quand un résident Israélien vend un bien situé en France et de quelle manière elle le fait. Mais ce n’est pas tout, puisque la législation française offre encore une possibilité de réduire voire d’annuler la fiscalité en la matière.

Depuis le 1er janvier 2006, les non résidents fiscaux profitent d’un dispositif d’exonération qui leur est propre.

Il concerne la première cession d’un logement situé en France réalisée par une personne physique domiciliée dans un État de l’Espace Économique Européen ou dans un autre État qui a signé une convention fiscale avec la France qui permet au contribuable d’invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination, ce qui est le cas d’Israël.

Le bénéfice de cette exonération s’applique dans les conditions suivantes :

– l’exonération ne concerne que les logements ;
– le cédant a été domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque avant la cession du bien ;
– le bien est à la libre disposition du propriétaire (c’est-à-dire non loué) depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la cession.

Ce dispositif d’exonération a été modifié cette année.

Depuis le 1er janvier 2014, cette exonération est en premier lieu limitée à 150 000 € de plus-value nette imposable.

De plus, la condition relative à la libre disposition du bien n’est plus nécessaire si le bien est cédé au plus tard le 31 décembre de la 5ème année qui suit le départ de France. Au-delà de ce délai la condition perdure.

Ainsi, si vous avez plusieurs logements en France, veillez à vendre en premier celui qui vous procurera la plus-value la plus élevée afin de pouvoir bénéficier de cette exonération.