Frémissement du Marché Immobilier en Israël

On se trouve face à un marché qui est en passe de redevenir doucement actif après plus de 2 ans de morosité. Le nombre de transactions avait complètement chuté au point d’en arriver à la période de la 2ème Intifada. Cette chute était due aux annonces du gouvernement sur la fiscalité relative aux multipropriétaires.

Du coup les investisseurs s’étaient complètement retirés du marché freinant ainsi la mise en chantier de nouveaux programmes immobiliers. De plus les banques exigent un apport personnel de 50%. ET MALGRE CELA LES PRIX N’ONT PAS DEGRINGOLE à part le prix des grands appartements de 5 ou 6 pièces moins recherchés. MAIS c’était la déprime générale… Aujourd’hui on ne parle plus de ces réformes fiscales… et le marché s’active à nouveau. En 2040, on prévoit 15 millions d’habitants en Israël qu’il faudra loger. Voici quelques zones où l’investissement immobilier semble être judicieux.

Le Néguev

David Ben Gourion, avait déclaré : « si nous ne parvenons pas à vaincre le désert, le désert nous vaincra« . Aujourd’hui le nouveau slogan est « Nous allons faire refleurir le désert avec pour objectif 2030 ».

Déjà le quart du désert du Néguev a refleuri. La région reconquise est devenue le grenier à blé du pays, un centre de High Tech et de Recherche de niveau international s’y développent ainsi que l’utilisation de l’énergie solaire. Sans oublier l’installation de l’armée, l’université Ben Gourion du Néguev et ses recherches de pointe. Une plate-forme importante pour les transports interurbains facilite les échanges avec le reste du pays.

La ville principale est Beer-Sheva au nord. La limite sud est le golfe d’Aqaba et la ville balnéaire israélienne d’Eilat. Parmi les autres villes, on trouve Dimona et Mitzpe Ramon. Le Néguev constitue 60 % de la surface de l’État d’Israël mais n’abrite que 8 % de sa population.

Raanana

Raanana est caractérisée par une population de niveau socio-économique supérieur. La ville est la destination privilégiée des nouveaux immigrants de France, de Grande-Bretagne, d’Afrique du Sud et des Etats-Unis.

Raanana est connue pour son excellent système scolaire qui va de la crèche au Collège de Raanana, qui est une extension de l’Université Ouverte. Plusieurs entreprises high-tech multinationales y ont élu domicile. L’orchestre Symphonique de Raanana. Vastes parcs et centres de sport et de culture dispersés à travers la ville.

Modi’in

Construite en 1993, Modi’in ne fut peuplée qu’en 1996. Elle connaît depuis une formidable expansion tant dans le domaine du développement de ses infrastructures que dans celui de sa population.

Modi’in est construite à proximité de l’antique ville juive de Modi’in, symbole du foyer de la révolte des juifs contre les Grecs dont l’heureux dénouement est fêté chaque année à Hanoukka.

Son point fort est d’être située à mi-chemin entre Tel Aviv et Jérusalem (à environ 25 minutes de chacune de ces villes) et à 10 minutes de l’aéroport Ben Gourion. Depuis 2001, elle bénéficie du statut de ville.

Modi’in a été construite avec un souci particulier d’intégration d’espaces verts au sein des différentes unités de logement.

De très nombreuses villas et appartements existent tant à la location qu’à l’achat. Les prix en cours sont sensiblement plus bas qu’à Jérusalem ou Tel Aviv.

Ces chiffres sont basés sur un appartement de 100m2 environ de 3/4 pièces dans un immeuble récent, balcon, parking et ascenseur.

Tableau comparatif prix d’acquisition, location et rendement

Le meilleur rendement locatif est à Tibériade. Tibériade et Tsfat ont longtemps étaient délaissées mais aujourd’hui ces villes bénéficient de mesures spéciales dans le but de rénover tous leurs logements. En effet, un promoteur demandant un permis de construire sur Ramat Gan par exemple sera obligé de mener en parallèle une opération identique dans une de ces villes.
Béer Sheva reste toujours très attractive et présente un rendement locatif brut supérieur à 1,4% par rapport à la moyenne des villes israéliennes. En 2017, Dimona et Karmiel représentaient le plus grand nombre de transactions au sein du groupe Remax.

Tel Aviv

Tel Aviv reste une ville à part par rapport au reste d’Israël. Les prix d’achat sont très hauts et les rendements locatifs brut à part quelques exceptions sont moins intéressants soit de l’ordre de 2,2 à 2,5%. On constate une énorme demande de location de 3 pièces à l’année. Les gens sont prêts à payer au minimum 7500 nis pour un appartement de 3 pièces bon standing (récent, balcon, ascenseur, pk). Mais ces appartements sont loués en RBNB. C’est attractif à première vue mais je ne pense pas que cela soit plus rentable qu’un appartement loué à l’année. L’arnona, les charges de l’immeuble, l’eau, l’électricité… restent à la charge du propriétaire sans compter les dégradations provoquées par les va-et-vient des locataires. D’ailleurs, certains immeubles commencent à ajouter dans leur règlement de co-propriété l’interdiction d’effectuer des locations saisonnières dans l’immeuble.

Pensez plutôt à des locations à l’année avec des contrats sur un an renouvelable et faites vos comptes.