La proposition de loi sur les loyers « justes » est passée lundi en première lecture devant les députés de la Knesset. L’objectif de la loi, établir des relations entre propriétaire et locataire mais également définir ce qu’est un bien qui peut être mis en location.

La loi, ou tout du moins le projet pour l’instant, est loin d’être parfaite mais elle a l’intérêt de faire acter par le législateur certains points essentiels par les locataires, comme celui de la caution ou garantie délivrer lors de la signature du contrat.

Cette garantie a eu tendance à voir son montant s’envoler ces dernières années, comme l’ombre du montant des loyers, eux-mêmes ayant le même mouvement que les prix d’acquisition, allant parfois jusqu’à représenter près de 6 mois de loyer pour des contrats d’un an.

La loi fixe dorénavant comme montant maximal celui qui sera le plus bas entre le loyer mensuel pour le 1/3 de la période contractuelle et le montant équivalent à 6 mois de loyer.

Ex : loyer de 6.000 NIS pour 3 ans, la garantie peut théoriquement s’élever à 72.000 NIS mais elle devra être rabaissée à 36.000 NIS.

Pour un loyer de 5.000 NIS pour 2 ans, la garantie peut théoriquement s’élever à 40.000 NIS, mais elle devra être rabaissée à 30.000 NIS

Pour un loyer de 8.000 NIS pour un an, la garantie sera d’un montant de  32.000 NIS, car le seconde option fixerai le montant à 48.000 NIS.

Dans le cas où la caution ou garantie nécessiterait des frais à régler par le locataire (une caution bancaire est payante à l’inverse d’un chèque de caution qui est remis en main propre), la seconde option verrait son calcul limité à 3 mois de loyers.

Egalement la loi s’attarde sur l’obligation de délivrer au locataire un appartement conforme à ce qui avait été convenu et donc de prendre à sa charge les diverses réparations et remises en état n’étant pas liées à une utilisation anormale par le locataire. Cette obligation porte à 3 jours seulement le temps à la disposition du propriétaire pour effectuer les réparations de ce qui est dit comme « urgent », c’est-à-dire de ce qui ne permet plus d’habiter dans l’appartement.

Un autre point important traite de la réciprocité dans l’annulation du contrat. En effet, pourra être offert à l’une des parties de mettre un terme au contrat avant son terme contractuel si et seulement si l’autre partie a le même droit. Ainsi, le locataire pourra mettre un terme au contrat avec un préavis de 60 jours quand le propriétaire aura lui à annoncer son préavis 90 jours avant.

L’autre volet de la loi traite de ce qui est un appartement habitable et donc pouvant être loué. Cet aspect a été intégré à la loi car au vue de la demande croissante de locataires potentiels (mais également de travailleurs étrangers) et également des prix élevés, beaucoup de propriétaires ont eu la tentation de recourir à des partages d’appartements ce qui un temps fut encouragé par les mairies mais qui dans de nombreux cas a amené les propriétaires à proposer à la location des appartements qui ne répondaient qu’à bien peu de standards.

Ainsi la loi fixe qu’un appartement présentant des risques de sécurité et des risques sanitaires, ou qu’un appartement n’offrant pas d’ouverture vers l’extérieur ou n’ayant pas de système électrique ou d’évacuation en état ne peut pas être loué.

En parallèle de ce projet de loi, va être développée une initiative actée par le gouvernement visant à promouvoir des loyers fixés sur une période de 4 à 5 ans. La volonté du gouvernement est de faire payer par l’Etat le montant de la police d’assurance dite « des murs » pour les propriétaires s’engageant à ne pas augmenter le loyer sur la période évoquée plus haut. Dans un premier temps seulement certaines villes ne seraient concernées.

En fin de compte et dans un sens plus large, cette loi ne fait que valider par le législateur ce que la pratique a déjà établie comme des règles de fonctionnement.

Rien n’est ici véritablement précisée quant à la lutte contre l’augmentation des loyers ou quant à l’établissement d’un contrat dont la durée la plus courte ne serait plus d’un an mais au moins de deux, permettant ainsi aux locataires israéliens de moins vivre dans la précarité et l’incertitude et surtout figer les loyers sur au minimum cette nouvelle période contractuelle.

A notre sens, l’idée n’est pas de transformer le locataire en intouchable et de faire de lui un privilégié dans la relation contractuelle. Cette relation est aujourd’hui par définition inéquitable, il est donc nécessaire de contrebalancer cela en imposant un cadre légal en dehors duquel un contrat n’en serait pas un et dans lequel les droits des deux parties seraient respectés.

Enfin qui dit loi, dit tout de même coercition, c’est-à-dire pouvoir du juge en cas de violation du cadre légal. Encore une fois, la loi ne prévoit rien pour l’instant et l’on voit mal un locataire dont les droits n’auraient pas été respectés par son propriétaire se lancer dans une procédure judiciaire classique, alors que son contrat n’est d’une durée que d’un an.

Le travail législatif est donc encore long pour permettre, aussi bien au locataire, de pouvoir s’installer plus longuement dans un appartement qu’au propriétaire d’y voir un intérêt, pour la préservation de l’appartement mais également dans un souci financier.

En effet, il y a fort à parier que si le propriétaire propose un contrat sur une période plus longue, le locataire s’investira dans le lieu et l’entretiendra plus et mieux, le propriétaire en ressortira également une stabilité financière car il n’aura plus besoin de trouver de nouveau locataire tous les 12 mois et fera les économies de remise en état de son appartement.